Il Tribunale di Como con una recente pronuncia ovverosia la sentenza n. 227/2025, ha esaminato un tema di notevole rilievo pratico nel contesto delle compravendite immobiliari: la protezione dell’acquirente che, dopo l’acquisto, rileva irregolarità edilizie nell’immobile. La Sentenza di cui sopra, costituisce un’occasione utile per analizzare la portata dell’art. 134 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), che condiziona il diritto al risarcimento per difformità edilizie alla presentazione di una denuncia tempestiva presso il Comune.

La vicenda ha origine da una compravendita immobiliare conclusa nel novembre 2019, a seguito della quale l’acquirente ha rilevato numerose irregolarità. L’attrice, acquirente di un immobile a destinazione residenziale, ha promosso un’azione giudiziaria lamentando la presenza di gravi difformità edilizie e catastali. In particolare, venivano segnalate: l’assenza del certificato di agibilità, la mancanza del collaudo statico, la non conformità degli impianti e una discrepanza tra lo stato reale dell’immobile e la planimetria catastale allegata al rogito.

L’attrice invocava l’applicazione dell’art. 1497 c.c., chiedendo la condanna della parte venditrice al rimborso delle spese necessarie per la regolarizzazione edilizia, ovvero, in via subordinata, il risarcimento del danno commisurato alla diminuzione di valore dell’immobile qualora le difformità risultassero insanabili.

La convenuta, a sua volta, eccepiva la decadenza dal diritto al risarcimento per mancata tempestiva denuncia al Comune, come previsto dall’art. 134 del D.P.R. 380/2001, oltre alla decadenza e prescrizione dell’azione ai sensi dell’art. 1495 c.c.

Secondo la sentenza in esame, l’acquirente decade dal diritto al risarcimento se non provvede a denunciare tempestivamente la difformità edilizia al Comune entro un anno dalla scoperta. In particolare, l’art. 134 del T.U.E. stabilisce che: “Qualora l’acquirente o il conduttore dell’immobile riscontra difformità dalle norme del presente testo unico, anche non emerse da eventuali precedenti verifiche, deve farne denuncia al comune entro un anno dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto di risarcimento del danno da parte del committente o del proprietario”. Il Tribunale, nel caso di specie, ha ritenuto di configurare la denuncia al comune entro un anno dalla constatazione come condizione necessaria per attivare qualsiasi forma di tutela risarcitoria, anche in sede civile.

Il giudice ha inoltre escluso la configurabilità di un’ipotesi di aliud pro alio, ricollocando la fattispecie nell’alveo dei vizi previsti dagli artt. 1490 e seguenti del Codice civile. Ha distinto, infine, tra vizi apparenti e occulti, richiamando i termini di decadenza e prescrizione di cui all’art. 1495 c.c. per la denuncia dei vizi al venditore entro 8 giorni dalla scoperta, ma subordinandone l’applicazione al rispetto della preventiva denuncia al Comune.

La sentenza segna un punto fermo nella giurisprudenza di merito: la tutela civilistica non può prescindere dagli adempimenti pubblicistici previsti dal Testo Unico Edilizia. Per gli operatori del settore e i privati acquirenti si tratta di un monito chiaro: senza denuncia al Comune, il diritto al risarcimento è irrimediabilmente perso ed evidenzia, altresì, l’importanza dell’assistenza tecnico-legale sin dalle primissime fasi contrattuali.